Les conditions d’éligibilité pour être associé dans une SCI sont très peu restrictives. Ainsi, toute personne majeure, sauf celles touchées d’incapacité à la suite d’un jugement, y a accès.

Mais c’est aussi possible pour un mineur, qu’il soit émancipé ou non. S’il est émancipé, il est traité comme une personne majeure et peut donc être associé sans restriction. S’il est non-émancipé, il doit simplement avoir l’autorisation de ses représentants légaux (la plupart du temps, ses parents). Un mineur ne pourra toutefois pas être nommé gérant.

Une SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Mais elle peut aussi choisir l’impôt sur les sociétés (IS) pour éviter de payer un impôt trop élevé en contrôlant son revenu imposable.

Cependant, dans certains cas, comme la cession d’un immeuble, l’impôt sur le revenu est plus avantageux dans la mesure où la société est totalement exonérée des plus-values immobilières après 22 années de possession du-dit immeuble.

Mais attention ! Une fois le choix posé de passer de l’IR à l’IS, il n’y a pas de retour en arrière possible

Le premier, c’est la diminution des impôts des associés à titre personnel. Ainsi, lorsque la société réalise un déficit, les associés peuvent le reporter sur leur déclaration de revenus. Le déficit foncier contribue à baisser les revenus figurant sur la déclaration et donc le montant des impôts dus.

Le deuxième principal avantage fiscal de la SCI, c’est l’application du régime des plus-values des particuliers. En cas de vente d’un immeuble détenu par la société, celle-ci bénéficie d’abattements pour la durée de détention au même titre que les particuliers. Cela lui permet, dans certains cas, d’être exonérée d’impôt sur la plus-value. Ces abattements s’appliquent également en cas de cession de parts sociales.

Une SCI permet d’empêcher l’application des règles de l’indivision, source de nombreux conflits lorsqu’un bien immobilier est détenu en copropriété.

Rappelons que l’indivisaire qui veut sortir de l’indivision contraint l’ensemble des copropriétaires du bien à procéder à sa vente. Par ailleurs, étant donné qu’il faut un accord unanime des indivisaires pour toutes les décisions relatives à la gestion du bien, un conflit entre deux copropriétaires peut rendre la situation très compliquée.

Au sein d’une SCI, la propriété du bien est transférée à la société. Conséquence: c’est le gérant qui prend en charge l’accomplissement des actes de gestion courante, limitant l’intervention des associés et les risques de blocage qui peuvent en découler.

En outre, si un associé souhaite quitter la société, il lui suffit de vendre ses parts sociales, ce qui permet de ne pas pénaliser les autres associés.

La SCI permet de diminuer les frais de transmission du patrimoine immobilier aux héritiers étant donné que le barème de taxation des donations et le barème de taxation de succession sont les mêmes.

Oui, la rémunération du gérant est imposable dans le cas où il s’agit d’une SCI soumise à l’IR. La rémunération est considérée comme une avance sur bénéfice.

Non, une SCI doit comporter deux associés au minimum. Contrairement à la SAS ou la SARL, elle ne comporte pas de forme unipersonnelle.

Il existe toutefois certains mécanismes qui permettent à un associé de demeurer seul au sein de la société, mais ils sont à manier avec beaucoup de prudence, au risque de voir la société automatiquement dissoute.

En principe, les décisions des associés d’une SCI sont prises en assemblée. Ceux habilités à en convoquer sont déterminés par les statuts. S’il s’agit généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique.

Chaque année, le gérant doit présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. La convocation, qui doit contenir l’ordre du jour, est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de réunion. Les décisions prises donnent lieu à l’établissement de procès-verbaux signés par le gérant.

Par ailleurs, si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire. Elle est nécessaire pour permettre aux associés de connaître leurs droits, pour permettre l’entrée de nouveaux associés et pour valoriser les comptes-courants de ceux-ci.

La bonne chose à faire, c’est de demander à un expert-comptable de le faire pour vous. Chez Clementine, nous sommes à votre service et serons ravis de pouvoir vous aider dans ces démarches complexes.

Il existe plusieurs formes de SCI, chacune ayant des fonctions différentes:

• La SCI de location: c’est la forme la plus courante. Elle permet aux associés de louer un bien immobilier et d’ensuite diviser les revenus en fonction du nombre de parts détenues.
• La SCI familiale: elle permet de simplifier fiscalement la transmission d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille.
• La SCI de jouissance partagée: c’est la forme parfaite pour une résidence secondaire. Elle permet aux différents associés de bénéficier d’une période d’occupation du bien immobilier, en fonction du nombre de parts détenues.
• La SCI d’attribution de biens: elle permet de construire ou d’acquérir un bien immobilier et d’ensuite le diviser entre les associés en lots, selon les statuts rédigés à la création de la société.
• La SCI de construction-vente: c’est la seule ayant une vocation commerciale. Elle permet de construire un bien immobilier afin de le revendre, entièrement ou par lot. Une fois la vente effectuée, la société est dissoute.

La procédure pour liquider une SCI est assez complexe. Il faut ainsi commencer par dissoudre la structure. L’acte de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) et déposé au greffe du tribunal de commerce. La dissolution est alors inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et publiée au Bulletin officiel des annonce civiles et commerciales (BODACC), dont le rôle est d’assurer la publicité des actes enregistrés au RCS. Cette dissolution n’entraîne pas la radiation de la SCI.

Un liquidateur est alors nommé. Il est chargé de vendre les éléments d’actif, régler les créanciers sociaux et partager entre les associés l’actif social net ou le passif. Suite à ces opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. L’avis de clôture doit être publié dans un JAL et déposé au greffe pour radier la SCI du RCS.